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万博体育苹果手机怎么下载_房企大佬难熬:富力2800多亿债务压顶 泛海割肉融创

2019-12-23 16:42:58

万博体育苹果手机怎么下载_房企大佬难熬:富力2800多亿债务压顶 泛海割肉融创

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摘要:钱总是需要的,钱有时候还非常紧张。小老板和大老板,在这个问题上,其实一样

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

每个行业都有冬天,只是这个冬天,过冬中的行业好像有点多。

互联网、科创突然就入冬;手机行业也进入寒冬;汽车产业结束狂奔,多年来首次销售负增长;还有地产行业……

不仅中小房企面临压力,一些房企巨头同样遇到债务、融资和销售的三重压力。

今天(1月21日)一早看到消息,在全牌照金融帝国之路上狂奔的泛海,把北京、上海的优质项目出让;富力负债2800多亿元,债务压顶,回A上市遥遥无期,跌出一线梯队。

要说这些都不算新闻,这两家企业此前一路狂奔,去年以来各种财务和传闻时有披露。尽管如此,还是有些唏嘘。借此,杠杆游戏就来简单说几句。

之后,相关行业、企业的冬眠故事,我也会时不时推出。

1、在别人的狂奔中掉队了,富力背着2800多亿债务负重前行

从营收、净利、资产回报率数据看,2018年前三季度,富力的数据是很不错的。但是无法改变的是,2018年全年的销售额,没有预想中乐观。

2018年初的时候,因为2017年800多亿元良好的销售业绩,富力提出2018年的销售目标是1300亿,并首次提及了2020年实现3000亿的目标。

当时,富力地产董事长助理陈志濠,接受媒体专访时透露,集团对今年的销售非常有信心,“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”

现实残酷。2018年全年,富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元,总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。

只能说基本完成了目标,并没有达到集团内部的期待。

与此同时,一些超级地产巨头(杠杆游戏就不单独为他们吹牛,哪几家其实非常清楚)却纷纷完成年度目标,再创新高,创下诸多人类地产业奇迹。

富力2017年对万达酒店业务的收购,以及地产布局上的相对滞后,让富力承受了债务压力,却没有享受到那么多的地产红利。

一组简单得不能再简单的数据,还是很说明问题。截至2018年三季度,富力债务超过2800亿元,比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。

而2018全年下来,债务肯定是超过3000亿元的。

2018年三季度时,富力账上的现金只有约200亿元,一年内将到期的债务大抵也是如此。

此前杠杆游戏也写过,富力等企业一度发债受困,资金链压力极大。

随着大环境的改善,富力疯狂发债,实际也就是借新还旧。此前的文章里我举例过,不少融资的成本,都是有提高。

这让企业背负更多的长期压力。

  2、谋求全牌照金融帝国,如今泛海降杠杆,出让北京上海项目

1月21日一早,融创中国发布公告,集团全资附属公司,融创房地产与武汉中央商务区签订收购协议,以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。

公告指出,被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

是的,没有看错,融创又在买买买了。而且拿下的是北京、上海的优质地块。

正如融创所言,可以进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。这话说起来虚,实际一点不假。

今天杠杆游戏主要不是写融创,就不多说。而是要说泛海。

过去一些年,《新财富》做过很多资本族系的研究和报道。其中也包括泛海。我很感谢这本杂志,通过它了解到很多民营金融帝国的成长内幕。

比如泛海,其掌门人卢志强,和王健林一样,都是公务员出身。后来都通过地产发家,只是相对于万达的成长史,泛海的第一桶金好像没有谁说的清楚。

但是卢总的地产、金融帝国开始了“泛海”,并泛出了一片大海。

大海却不总是风平浪静。相对于很多房企主要是地产主业,泛海有所不同,多年来在构建全牌照金融帝国。

而金融和地产的不同则在于,纯粹地产企业的债务,根本上是土地抵押派生。基本上只有一次杠杆。

金融企业的债务,本身就是借钱生钱。如果这家金融帝国,还有地产业务,那么就会是土地抵押融资,在此基础上,再加杠杆,基本是二次杠杆。

那么,金融+地产巨头的债务风险,就可能随着大背景的变化,而更加显著。泛海大概就是这样,一方面金融去杠杆,一方面遭遇地产特别是,商办写字楼的开发和持有压力。

新京报此前对泛海的武汉CBD项目进行了非常详细的报道。

恰好,杠杆游戏以前也在武汉念书和工作,对此项目也有过近距离接触。

说泛海为武汉CBD项目担保了两三百亿,这确实如此。恢弘的武汉王家墩CBD,多栋地标写字楼,泛海为此已经投资多年,从一级开发到基建、策划、开发、招商、运营,什么都要钱啊。

但是,商业、办公楼的开发和运营和卖住宅完全是两个概念。

就像富力巨资拿下大量万达的五星级酒店,这是何等气魄,因为需要慢慢经营才能有回报。

商业和写字楼也一样。泛海当然深知这一点,所以这么多年来,泛海一直非常重视周边的居住小区建设。

你懂的。快钱赚了,商业、办公投入也在加大。

而那边厢,金融去杠杆进行中。资产负债率长期85%左右的泛海,双线作战,资金上也就有了压力。

于是有了卖京沪项目给融创的事情。

钱总是需要的,钱有时候还是非常紧张的。小老板和大老板,在这个问题上,其实是一样的。

3、缺钱的时候,大公司比小公司还难

对于富力来说,最便宜的融资方式回A股却遥遥无期。不久前,富力的IPO之路再次中止。

房地产企业,想要在内地上市,目前来说,难度还是比较大。万达商业从香港退市后,处置了大量房地产有关的资产,核心的公司也更名万达商管。但是上市静候排名依旧没有进展。

富力的境遇,和万达是相似的。

相对而言,万达过去2年努力断臂求生,降杠杆;富力却走上的是加杠杆之路。加杠杆没有错,但加到酒店业务短期内至少是压力。富力的酒店业务多年来就没有贡献过利润,如今体量更大,担子也更重。

很大程度上说,杠杆游戏认为,房地产是快钱,自持商业、办公、酒店物业却是慢钱。一个房地产企业,很多时候还是更适合、更擅长赚快钱。

只可惜在赚快钱的路上,碧桂园、恒大、万科、融创冲得更猛、更快。于是,富力掉队了。

而地产+金融两条腿走路的泛海,在全社会加杠杆的周期中,杠杆叠加可以让自己冲得更快、更猛。

但相对而言,泛海在地产上,特别在住宅地产方面,和房企巨头比并不算很有优势。泛海在金融领域的战绩更加喜人。

问题是,有加杠杆的周期,也就有去杠杆、稳杠杆的周期。对于靠期限错配发展的金融玩家来说,遇到去杠杆、稳杠杆,有些资金就不再给你继续玩下去的机会。

钱总是要还的,窟窿总是得补上。双线作战,两头都有压力。这个时候,大公司可能比小公司还难受。

除了卖没有选择,万达如此,泛海也是如此。

责任编辑:陈悠然 SF104

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